Le terme « capacité d’emprunt » désigne le montant qu’une personne peut obtenir auprès d’un prêteur pour financer son projet d’acquisition immobilière. C’est l’aspect le plus important de la capacité d’achat de l’emprunteur, en plus des apports personnels et, le cas échéant des prêts complémentaires, comme le prêt à taux zéro (PTZ) par exemple.
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A noter : la capacité d’emprunt ne change pas en fonction du montant des apports personnels de l’emprunteur. Ce peut être le taux du crédit immobilier qui est plus favorable à l’emprunteur.
La capacité d’emprunt, également appelée capacité de remboursement de la dette est déterminée par deux facteurs notamment le taux d’endettement et le coût de la vie du ménage qui emprunte.
La durée du prêt immobilier et le taux d’intérêt influent sur le montant qui peut être emprunté. En effet, plus le taux d’intérêt est élevé, plus la mensualité est importante (pour une même période) ce qui réduit la capacité d’emprunt (taux d’endettement plus élevé et coût de la vie plus faible). Dans le sens inverse, l’allongement de la durée du prêt (25 ans au lieu de 20, par exemple) permet de réduire les mensualités, mais aussi d’augmenter le solde du prêt. En contrepartie, l’emprunteur doit accepter une augmentation du coût total du prêt.
Table des matières
Comment puis-je déterminer ma capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est déterminée par le rapport entre vos dépenses et vos revenus qui doivent être en équilibre pour décider d’emprunter. Elle permet de déterminer le montant mensuel que vous êtes en mesure de rembourser et le taux d’endettement qui en résulte, un indicateur important pour les institutions financières avant l’octroi du prêt.
Quels sont les éléments pris en compte pour déterminer la capacité d’emprunt ?
Pour déterminer la capacité d’emprunt, on prend en considération différents types de revenus, tant pour vous que pour le coemprunteur, s’il y en a un :
- Votre revenu net avant impôt et celui de votre co-emprunteur dans le cas où il est applicable,
- Vos revenus locatifs et fonciers,
- D’autres sources de revenus, comme un apport personnel, prouveront votre capacité financière.
Le taux d’endettement
En substance, le taux d’endettement est une mesure des dépenses du ménage par rapport à ses revenus afin de déterminer le pourcentage des ressources du ménage qui sont nécessaires au remboursement des dépenses récurrentes. Cet indicateur permet à la banque de s’assurer que l’emprunteur ne s’endette pas trop par rapport à ses ressources.
Calcul du taux d’endettement
Les sources de revenus suivantes sont à prendre en compte :
- Traitements et salaires
- vos pensions de retraite
- Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) commerciaux, non commerciaux et agricoles
- Revenus de la propriété
- Les revenus des placements financiers qui sont réguliers
- Les revenus non garantis, y compris les primes exceptionnelles, ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Il en va de même pour les prestations sociales, telles que les allocations familiales.
Les dépenses suivantes doivent être prises en compte dans le calcul du taux d’endettement avant l’octroi du prêt :
- les mensualités des prêts en cours (prêt automobile, prêt à la consommation ou prêt immobilier pour ceux qui sont propriétaires de leur résidence principale)
- Loyer mensuel d’un ménage avec des locataires
- La pension alimentaire versée à un ex-conjoint.
- Toute autre dépense récurrente
Lors de la détermination du résultat après l’obtention du résultat, la banque examinera le montant de la dette due par le ménage après l’octroi du prêt afin de déterminer s’il est suffisant pour couvrir les frais de loyer (pour les ménages qui louent) avec la somme des paiements mensuels.
Le « reste a vivre
Le « reste à vivre » est le montant dont dispose le ménage emprunteur après avoir payé ses charges. Si ce montant n’est pas suffisant pour permettre au ménage de vivre confortablement et de couvrir ses dépenses courantes inabordables (électricité, téléphone, nourriture, factures, etc.), le prêt n’est pas accordé.
La capacité d’emprunt d’un ménage est donc principalement influencée par les dépenses courantes en plus du taux d’endettement.
Lire aussi notre article sur le rachat de crédit conso sur 15 ans
Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?
En restructurant vos emprunts actuels :
Vous remboursez déjà plusieurs prêts ? Une solution consiste à réorganiser les cartes de crédit pour s’aérer financièrement. Le concept est de recréer des crédits qui reprennent les crédits actuels, mais avec une durée allongée, L’impact d’un regroupement de crédits sur la capacité d’emprunt est plus crucial lorsque le crédit à la consommation a été soustrait à des taux élevés !
Vous pouvez contracter plusieurs prêts immobiliers sur des périodes différentes.
L’idée d’un lissage entre deux lignes de prêt permet d’obtenir un crédit sur 15 ans et un prêt sur 20 ans. Vous emprunterez le même montant, mais vous paierez moins d’intérêts puisque le taux d’intérêt est plus avantageux !
Prêt à taux zéro
Pensez-vous qu’il est possible d’améliorer sa capacité d’emprunt en utilisant l’aide d’un PTZ (prêt à taux zéro) ? Oui il est possible de booster sa capacité d’emprunt en prenant l’option d’un prêt à taux zéro.
Le PTZ sera un montant total moins les intérêts. Il est évident que tous les montants demandés ne seront pas à taux zéro, mais il s’agit d’une économie énorme. Il y a une possibilité, si vous remplissez les conditions pour recevoir ce prêt à taux zéro de booster votre capacité par cette méthode.
Cela vous permettra de recevoir un montant plus important ou de payer des mensualités moins élevées ou, au final, une durée de remboursement plus courte.
Quel est le salaire minimum requis pour obtenir un prêt immobilier ?
Le montant du prêt est fonction de votre revenu mensuel ou de votre capacité financière (qui comprend vos revenus ainsi que votre épargne éventuelle).
Le caractère indicatif du salaire est normal et c’est ce qui permettra le premier calcul de votre capacité à rembourser le prêt. Il faut partir du principe que tout le monde peut obtenir un prêt participatif immobilier.
Il faut seulement veiller à ce que le prêt que vous demandez corresponde à une fourchette financière adaptée à vos besoins.
Si vous voulez obtenir un montant de 3 millions d’euros et que vous gagnez 2.000 euros par mois, par exemple, cela semble compliqué !
Dans la plupart des cas, les banques prendront en compte votre déclaration de revenus.
Elle permettra de connaître votre revenu fiscal (hors allocations familiales) et c’est généralement l’un des premiers indicateurs que la banque prendra en compte pour déterminer si elle vous accorde ou non un prêt !